अनधिकृत बांधकामं, त्यांच्यावर होत असलेलं कारवायांचं नाटक आणि या कारवाया बंद कराव्यात यासाठी राजकारण्यांच्या अभद्र युतीनं केलेलं नाटकातलं नाटक हे सगळं सुरू असताना, काहीजण विचारताहेत, झालं ते झालं यावर उपाय काय? ज्यांनी घरं घेतलीत त्यांना बाहेर काढणं बरोबर होणार नाही, अनधिकृत बांधकामं न तोडणंही बरोबर होणार नाही. हे म्हणजे साप मेला पाहिजे पण काठी तुटायला नको या म्हणीसारखं चाल्लंय. पण शेवटी प्रश्न उरतोच याला उपाय काय?
याला उपाय आहे, अत्यंत प्रभावी उपाय आहे परंतु तो अमलात येणार नाही का कारण उपाय हा जनतेच्या फायद्याचा आहे, परंतु राजकारणी आणि बिल्डरांच्या तोट्याचा आहे, त्यांना खड्ड्यात घालणारा आहे. त्यामुळे जनतेची वाताहत झाली तरी चालेल परंतु बड्यांच्या हितसंबंधांना बाधा येता कामा नये यासाठी या उपायाची अमलबजावणी होणं अशक्य आहे, अगदी मुख्यमंत्र्यांनी मनात आणलं तरीदेखील! हा उपाय तसा अत्यंत सोपा व साधा आहे, तो म्हणजे एफएसआय (फ्लोअर स्पेस इंडेक्स) नावाची जी पाचर राजकारण्यांनी मारलेली आहे, ती काढून टाकण्याचा. एफएसआय या एकाच प्रकारानं प्रचंड धुमाकूळ घातलाय आणि आपल्या इथल्या सगळ्या शहरांची नी होऊ घातलेल्या शहरांची गोची केलेली आहे. एफएसआय म्हणजे एखाद्या प्लॉटवर किती बांधकाम करता येईल हे ठरवणारा मापदंड. म्हणजे एक एफएसआय असेल तर हजार स्क्वेअर मीटरच्या भूखंडावर हजार स्क्वेअर मीटर एवढंच बांधकाम करता येईल असा निर्बंध... काय आहे एफएसआयचा इतिहास...
तर, एफएसआय हा प्रकार मुंबईमध्ये अमलात आणला गेला १९६४मध्ये...
मुंबईची लोकसंख्या ७० लाखांच्या पुढे वाढू देता कामा नये या उद्देशाने १९६४मध्ये ४.५ एवढा एफएसआय लागू करण्यात आला, याचा अर्थ हजार स्क्वेअर मीटरच्या भूखंडावर साडेचार हजार स्क्वेअर मीटरपेक्षा जास्त बांधकाम करता येणार नाही असा कायदा करण्यात आला. अर्थात लोकसंख्या काही अशा नियमांना जुमानत नाही त्यामुळे लोकसंख्यावाढीवर अंकुश तर राहिलेला काही बघायला मिळालं नाही आणि सत्तरच्या दशकात साडेचार एफएसआय असतानाही झालेल्या इमारतींमध्ये घर न परवडणा-या लोकांनी झोपड्या वसवायला सुरुवात केली.
नंतर १९९१ मध्ये ज्यावेळी भारतात आर्थिक उदारीकरणाचे वारे वाहायला लागले, जागतिकीकरणाचे वारे वहायला लागले आणि आपणही अमेरिका इंग्लंड नी सिंगापूरप्रमाणे होऊ शकतो अशी स्वप्नं पडायला लागली त्या वर्षी सामान्याबाबत मात्र अनुदारदृष्टीकोन ठेवून या एफएसआयच्या माध्यमातून सर्वसामान्यांच्या नाड्या आणखी आवळण्यात आल्या. वाढत्या शहरांमध्ये एफएसआय वाढवायचा पायंडा जगभर असताना मुंबईमध्ये मात्र १९९१ साली एफएसआय चक्क ४.५ वरून १.३३ करण्यात आला. आजतागायत एसआरए, टीडीआर वगैरे भानगडी करून ३ पर्यंत एफएसआय मिळवता येतो. गंमत म्हणजे जगातल्या अन्य शहरांचा विचार केला तर ही भयंकर तफावत लगेच नजरेत भरते. न्यूयॉर्क व मॅनहटनमध्ये १५ एफएसआय आहे, तर जे मुंबईला बनवण्याच्या घोषणा वरचेवर केल्या जातात त्या शांघायचा एफएसआय १३.१ टक्के आहे. एफएसआयच्या माध्यमातून लोकसंख्या तर नियंत्रणात आली नाहीच, मात्र घरं आवाक्याबाहेर गेली आणि अन्यथा ज्यांना इमारतीत राहणं शक्य झालं असतं असे मध्यमवर्गीयही झोपड्यांमध्ये फेकले गेले.
ज्यावेळी एफएसआयच्या माध्यमातून किती बांधकाम करायचं यावर मर्यादा घातली जाते त्यावेळी तिन्ही बाजुंनी समुद्र असलेल्या मुंबईसारख्या शहरामध्ये जागेची कृत्रिम टंचाई निर्माण केली जाते. त्यामुळे होतं काय इमारत किती उंच बांधता येईल यावर मर्यादा येते आणि एकूणच किती फ्लॅट बांधता येणार यावरही अंकुश राहतो. परिणामी हाउसिंग स्टॉक ज्याला म्हणतात त्याचा पुरवठा कमी होतो आणि साहजिकच जागांचे भाव दरवर्षी अतर्क्यपणे वाढत राहतात. आकाशाला भिडणा-या या घरांच्या किमतींचा फायदा केवळ राजकारणी, बिल्डर आणि गुंतवणूकदारांना होतो. जे त्या घरांमध्ये राहतात ते मानसिक समाधानात असतात की आपल्या जागेची किंमत दोन कोटी रुपये आहे किंवा दीड कोटी आहे वगैरे. पण इथेच राहायचं असेल तर ती किंमत कागदावर राहते, तर काहीजण ती जागा विकतात आणि लांब उपनगरात मोठी जागा घेतात. पण म्हणून काही ते श्रीमंत होत नाहीत, उलट मराठी टक्का मुंबईच्या केंद्रबिंदूपासून लांब लांब जात राहतो.
आणि अशा कृत्रिमरीत्या भाव चढवलेल्या जागा परवडत नाहीत म्हणून मुंबईत येणारे लोंढे कमी होतात का, तर तसा इतिहास नाही. उलट असे लोंढे येतच राहतात आणि मिळेल ती जागा बळकावून त्यावर झोपड्या बांधून, वा आधीच्या झोपडपट्ट्यात राहयला लागतात. मग राजकारणी त्यांनाही संरक्षण देतात आणि आपले मतदारसंघ तयार करतात. मग हे राजकारणी उंच इमारतीत स्वता रहायला जातात आणि झोपड्यांमधला मतदारही जोडून ठेवतात. यात झालं काय मधल्यामध्ये सरकारच्या जमिनी अनधिकृत झोपड्यांच्या घशात गेल्या, अधिकृत जागांवर कमी घरं बांधली गेली, त्यांचे दर फुगले आणि त्याचा फायदा बिल्डरांना नी इन्व्हेस्टमेंट म्हणून फ्लॅट घेतलेल्या धनदांडग्यांना झाला. अशारीतीने एफएसआय हे सामान्यांना झोपड्यांत डांबणारे, त्याच त्या राजकारण्यांना वर्षानुवर्षे सत्तेत निवडून देणारे आणि वर गडगंज पैसा देणारे कुरण ठरले.
ज्या दिवशी एफएसआय हा प्रकारच रद्द होईल किंवा २०-२५ असा प्रचंड मोठा होईल त्याक्षणी मुंबईतल्या जागांचे भाव जमिनीवर येतील, अनेक बडे राजकारणी, बिल्डर आणि या अभद्र युतीत सहभागी असलेले गुंतवणूकदार धंद्याची सपशेल वाट लागल्याने आत्महत्या करतील, आणि मुंबईसारख्या शहराच्या मानगुटीवर बसलेलं एक मोठं ओझं हलकं होईल.
एफएसआयच्या वाढीला विरोध करणारे महाभाग पायाभूत सुविधांवर पडणा-या ताणाचं कारण देतात. याच्या इतका मूर्ख किंवा कदाचित चलाख प्रतिवाद नाहीये. आजही असंही एफएसआय ३ वगैरे इतका कमी असताना लोकसंख्या वाढलीच आहे की आणि शहराच्या पायाभूत सुविधांवर ताण पडतो आहेच की. एका अहवालानुसार मुंबईची लोकसंख्या एक कोटी ६० लाख आहे. यातील ५४ टक्के लोकं ही झोपड्यांमध्ये राहतात आणि जवळपास २५ टक्के मुंबईकर जीर्ण झालेल्या जुन्यापुराण्या इमारतींमध्ये कोंबून राहतात. केवळ २१ टक्के मुंबईकर हे चांगल्या इमारतींमध्ये सुस्थितीत राहतात. त्यामुळं झालंय की २०-२१ टक्क्यांना वापरायला चांगली जागा आहे, तर ७९ टक्के लोकं दाडीवाटीने कोंबलेले आहेत. सरासरी जागा वापराच्या निर्देशांकाचा विचार केला तर मुंबईचा सरासरी जागा निर्देशांक अवघा ४ चौरस मीटर आहे. याचा अर्थ मुंबईमधल्या एका माणसाला राहण्यासाठी उपलब्ध असलेली जागा ४ चौरस मीटर आहे. तुम्ही जर वर म्हटलेल्या ७९ टक्के लोकांचा विचार केलात तर तो यापेक्षा किती कमी असेल याचा नुसता अंदाजच बांधलेला बरा. हाच निर्देशांक शांघायमध्ये १२ तर मॉस्कोमध्ये २० आहे. त्यामुळे एफएसआय न वाढवण्यामागे पायाभूत सुविधांवर ताण पडेल असं सांगणं म्हणजे झोपडपट्टीत राहणारा माणूस इमारतीत राहिला तर जास्त मूतेल आणि ड्रेनेज चोक अप होईल असं सांगण्यासारखं आहे.
झोपड्यात राहणारी माणसं इमारतीत गेली तर जास्त मुततील नी जास्त रस्ता वापरतील नी जास्त वीज वापरतील नी जास्त प्रवास करतील असं काही आहे का? खरं कारण पायाभूत सुविधांवरचा ताण नसून, जागेची टंचाई ठेवण्यातच राजकारणी व बिल्डर्स या अभद्र युतीचं हित दडलेलं आहे.
अर्थशास्त्राचा एक साधा नियम आहे मागणी व पुरवठा. जर एखाद्या मालाची मागणी पुरवठ्यापेक्षा जास्त असेल तर त्या मालाचा भाव वाढतो आणि जर पुरवठा जास्त व मागणी कमी असेल तर मालाची किंमत कमी होते. जर सामान्यांच्या गळाला लावलेला हा एफएसआयचा फास काढला तर मुंबईतल्या जागांचा पुरवठा प्रचंड प्रमाणात वाढण्याची शक्यता निर्माण होईल मग चांगल्या तंत्रज्ञानाच्या सहाय्याने कमी जागेत सुद्धा टॉवर उभारता येतील आणि सगळ्यात महत्त्वाचं म्हणजे एफएसआयच्या नावाखाली जे गैरव्यवहार चालतात ते बंद होऊन प्रचंच प्रमाणात जागा उपलब्ध होतील. सध्या महागाईच्या काळातही टॉवरमधल्या जागेचा बांधकामाचा खर्च दीड हजार रुपये प्रति चौरस फूट आहे. याचा अर्थ ५०० चौरस फूटाच्या फ्लॅटचा बांधकाम खर्च (यात बिल्डरच्या नफ्यासह इमारतीत येणा-या सगळ्या गोष्टी आल्या) अवघा ७.५ लाख रुपये आहे. पण मुंबईतल्या भूखंडांच्या किमतींमुळे उपनगरानुसार याच जागेची किंमत ५० ते ६० लाखांपासून दोन ते अडीच कोटींपर्यंत जाते. एफएसआयच्या माध्यमातून निर्माण केलेली कृत्रिम टंचाई भावांच्या बाबतीत असा चमत्कार करते आणि सामान्य माणूस विचार करतो, हे काही आपलं काही काम नाही आपण विरार किंवा बदलापूरलाच जाऊया. जर सर्वसामान्यांनी हे सगळं समजून घेतलं आणि रेटा दिला, राजकारण्यांनीही वैयक्तिक शूद्र स्वार्थाला बाजुला ठेवून ही कृत्रिम टंचाई दूर केली तर चित्र वेगळं दिसू शकतं.
पण आधी म्हटल्याप्रमाणे हे अशक्य आहे. मूर्ख लोकांना कितीही वेळा मूर्ख बनवता येतं हे या बड्या धेंडांनी वारंवार सिद्ध केलं आहे. अनधिकृत बांधकामांवर हातोडा, आमदारांच्याही इमारती पाडल्या, गरीबांना पुनर्वसन मगच हातोडा सारख्या भंपक चर्चांमध्ये आणि टॉकशोमध्ये हे लोकांना गुंतवणार, पण एफएसआयला कधीही मुक्त करणार नाहीत. परंतु आपण हे लक्षात घेतलं पाहिजे, २५-३० लाखाची ऐपत असलेला माणूसही मुंबईच्या इमारतीत एका खोलीचं स्वप्न नाही बघू शकत कारण जागेची कृत्रिम टंचाई अत्यंत हुषारीने निर्माण करण्यात आलेली आहे. आणि या टंचाईचं मूळ हे एफएसआयवरील निर्बंध हेच आहे...
जर का कुणाला या अनधिकृत बांधकामांबाबत, झोपडपट्ट्यांबाबत, राजकारणी व बिल्डरांच्या अभद्र युतीबाबत खरोखर चर्चा करायची असेल व काय उपाय आहे हे सांगा अशा बोगस प्रश्नांना खरं उत्तर द्यायचं असेल, तर त्यानं बिनधास्तपणे सांगावं, सामान्यांना लावलेला एफएसआयचा गळफास काढा, हाच उपाय आहे!
No comments:
Post a Comment